Księga wieczysta to coś w rodzaju dowodu osobistego nieruchomości. Z jej treści dowiesz się, kto jest właścicielem domu, mieszkania czy działki, a także czy nieruchomość nie jest obciążona długami lub prawami innych osób. Żeby jednak wyciągnąć z niej wnioski, trzeba wiedzieć, gdzie czego szukać.
Dostęp do księgi wieczystej jest dziś bardzo prosty. Księgi są prowadzone w formie elektronicznej, a ich treść można bezpłatnie przeglądać w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Warunek jest jeden: trzeba znać numer księgi. Jeśli go nie masz, a znasz adres nieruchomości lub numer działki, numer możesz odpłatnie ustalić w serwisie Ksiegiwieczyste.pl. Potem wystarczy wpisać go w wyszukiwarce EKW i wybrać podgląd treści księgi.
Po otwarciu księgi zobaczysz cztery działy. Każdy odpowiada na inne pytanie.
Dział I księgi wieczystej – co to za nieruchomość?
Pierwszy dział opisuje samą nieruchomość i składa się z dwóch części.
Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) zawiera:
- położenie, czyli województwo, powiat, gminę i miejscowość;
- numery działek ewidencyjnych i ich powierzchnię;
- sposób korzystania z gruntu;
- w przypadku lokali: adres, liczbę i rodzaj pomieszczeń, piętro oraz powierzchnię użytkową.
Warto porównać te dane z ogłoszeniem i z tym, co widzisz na miejscu. Rozbieżności w powierzchni lub numerach działek powinny skłonić do zadania sprzedającemu dodatkowych pytań.
Dział I-Sp wymienia prawa związane z własnością. Może to być na przykład służebność przejazdu przez sąsiednią działkę, z której właściciel tej nieruchomości ma prawo korzystać. Przy mieszkaniach znajdziesz tu udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Dział II księgi wieczystej – kto jest właścicielem?
To najczęściej sprawdzany dział. Wskazuje właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a przy współwłasności także wielkość udziałów. Podaje również podstawę nabycia, na przykład umowę sprzedaży, darowiznę czy postanowienie o nabyciu spadku.
Przy zakupie nieruchomości sprawdź, czy osoba, która ją sprzedaje, jest wpisana w tym dziale. Jeśli właścicieli jest kilku, na sprzedaż muszą zgodzić się wszyscy.
Dział III księgi wieczystej – jakie są ograniczenia?
W tym dziale wpisuje się prawa, roszczenia i ograniczenia obciążające nieruchomość, z wyjątkiem hipotek. Mogą to być:
- służebności, np. prawo przechodu lub przejazdu dla sąsiada albo służebność przesyłu dla zakładu energetycznego, którego linia biegnie nad działką;
- prawo dożywocia lub służebność mieszkania na rzecz konkretnej osoby, która może mieć prawo mieszkać w nieruchomości nawet po jej sprzedaży;
- prawo pierwokupu oraz roszczenia, np. o przeniesienie własności wynikające z umowy przedwstępnej zawartej z kimś innym;
- wpisy o egzekucji prowadzonej z nieruchomości przez komornika;
- ostrzeżenia, np. o toczącym się sporze o niezgodność księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
Dział III bywa najbardziej niedoceniany, a to właśnie tu kryje się najwięcej niespodzianek. Pusty dział III to dobra wiadomość. Każdy wpis warto dokładnie przeanalizować, najlepiej z prawnikiem lub notariuszem.
Dział IV księgi wieczystej – czy są długi?
Ostatni dział dotyczy hipotek. Znajdziesz tu wysokość zabezpieczenia, walutę, wierzyciela (najczęściej bank) oraz rodzaj hipoteki. Szczególną ostrożność powinna wzbudzić hipoteka przymusowa, którą ustanawia się m.in. na rzecz urzędu skarbowego, ZUS lub innego wierzyciela dochodzącego swoich należności.
Wpis hipoteki nie zawsze oznacza problem. Mieszkania sprzedaje się często z kredytem, który zostaje spłacony z ceny zakupu. Wymaga to jednak odpowiedniego zapisu w umowie i zgody banku na wykreślenie hipoteki.
Na co zwrócić uwagę poza działami?
W każdym dziale mogą pojawić się wzmianki o złożonych wnioskach. Oznaczają one, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę wpisu, np. nowego właściciela albo nowej hipoteki, który jeszcze nie został rozpatrzony. Wzmianka wyłącza ochronę, jaką daje zaufanie do treści księgi, dlatego nie należy jej lekceważyć.
W systemie EKW można też wybrać treść zupełną księgi, która pokazuje także wpisy wykreślone. Dzięki niej zobaczysz historię nieruchomości: kolejnych właścicieli, spłacone kredyty czy dawne spory.
Kilka minut, które mogą oszczędzić wiele kłopotów
Przejrzenie wszystkich czterech działów zajmuje zwykle kilka minut, a daje pełny obraz stanu prawnego nieruchomości. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną lub wpłacisz zadatek, ustal numer księgi i sprawdź jej treść. To najprostszy sposób, by kupić nieruchomość, a nie cudze problemy.
